Urgent! 有律师在吗？真的需要帮忙 - 关于tenancy - compensation

非常感谢谁能帮我看看，我的机会是多少。。。
对不起得写英文，比较熟系。

现在：Landlord的real estate agency 一口咬定，他们没有responsibility,说我take advantage or their goodwill to help & if it goes court (CTTT tribunal hearing) 他们会让我赔偿他们的损失 (as to what their costs are 我不清楚）
我想问的：我们如果去Consumer Trade & Tenancy Tribunal去打官司的话。我的赢出的机会高吗？
注:我很organised. 已经把所有的 events summary, email trail, photos, car repaint quote x 3, 有关concrete corrosion故事(google的)都送去了CTTT 还有landlord real estate agency.
- 上星期去过一次CTTT hearing了，可是landlord那边没有人来。Hearing Adjourned,定我们在2个星期内，交换所在法庭上呈上的documents

Basic Story is as below:

Topic: Chemical damage on tenant’s car roof
Cause: Moisture Corrosion on unit 27’s allocated car park’s concrete ceiling
Tenants: Me & my husband

Seeking compensation for :
1. Repair fees for car roof damage – Repaint job
- Cheapest quote = $1,844.29

2. Reimbursement in rent paid for allocated car spot over a period of 19 weeks
- $70 x 19 weeks = $1,330

Summary:
- Raised issue with named Real Estate Agency the day after car suffered damage on weekend of Sat – Sun, 28 September 2008
- Took actions immediately to mitigate further damage
(Ie: get marks professionally washed & parking elsewhere – outside and wherever inside that has room)

- Asked for issue to be escalated to landlord & building owner

- Asked for problem to be fixed, which has since then been repaired but to no avail

- Never notified that the leakage has been fixed & can park back into allocated car spot, so have not been able to park in a spot that is covered by rent over the last 19 weeks

- Initially real estate agency fail to acknowledge that this has anything to do with them (since it is common property area) and pass me onto strata management, who in return said it wasn’t their problem as it is private property

- Real estate agency only took me seriously after I was advised by CTTT to write a ‘Letter of Demand to the landlord on 15 December 2008 and sent it c/ of real estate agency.

- Managing principal of real estate took matter in hand and made contact with the builder to directly compensate for the damages

- I flagged that I have 30 day window to lodge an application to CTTT from date of issue of the ‘Letter of Demand’ to both real estate agency & builder (definite answer sought by COB, 12 January 2009)

- Real estate agency became less responsive. Builder is a disappearing act.

- Builder made empty promises from non identifiable public domain emails & trying to drag on responding to me after the 30 day cut-off window

- After 4 months of getting no definite answers from anyone. Application is made to CTTT seeking compensation from landlord because I don’t have legal ties with builder

看来了一下LZ你的CASE, 你的Summary已经很清楚地把事件从头到尾的描述了。

房东是绝对有责任要承担你车子的损坏而造成的费用的。因为这是他物业的liability，通常这类赔偿是由房东所买的物业保险所承担的，但很多房东为了省钱就不买，一旦出事，他们就拼命逃避责任。

个人认为LZ你这个案子胜算还是很大的！相信CTTT会给你一个公平的裁决的！

如果是STATA TITLE的房子,这不仅仅关系到房东和租客,还要牵涉到STRATA MANAGEMENT. 房东是否有责任还真不能轻易下结论. 从某种角度来看, 不合格的施工质量在一定程度上也造成了房东财产的DAMAGE, 要谈COMPENSATION, 房东也是有资格的.

还是看不太明白到底发生了什么事情? 中英混用,确实看的让人头昏.

3# hacker

我的车被损。 应该是我跟landlord要赔偿。landlord跟strata要赔偿。房子是9个月的新房，所以很可能是landlord跟builder 要赔偿,因为还在warranty里。

我的问题是Landlord的代表real estate agency一口咬定他们没有Liability(责任),所以他说如果上法庭，要跟我们要所赔偿 - 我想是他们的代表Landlord的小时费用还有律师咨询费，之类的。

我的问题是到底我们的赢数是多少？

4# tutumao

说两句啊。基本明白这个案子了。HACKER说的不错，这也牵扯到STRATA和DEVELOPER。作为租客，是可以和中介要赔偿的。但是，租客想要1千多，个人觉得可能性不大，起码房东是不会赔你这么多的。即使房客赢了，估计也是如此。而且，这种案子，CTTT也不会有什么强制性措施出来，你可能要提交到LOCAL COURT去要求赔偿。到那时，就不是1千多块的问题了。而且，谁也没这个时间和精力呀。所以，还是建议：CTTT可以去，但是，目的是在CTTT的帮助下和解此事。

3# hacker

我的车被损。 应该是我跟landlord要赔偿。landlord跟strata要赔偿。房子是9个月的新房，所以很可能是landlord跟builder 要赔偿,因为还在warranty里。

我的问题是Landlord的代表real estate agency ...
tutumao 发表于 2009-2-10 20:16

坦率地说---你没有赢数！！除非你花了远远超过你修车费用的钱去请律师，拿这个律师就会用几分钟时间帮你搞定。。。因为你从一开始就做错了！！你的案子不是这样处理的！

坦率地说---你没有赢数！！除非你花了远远超过你修车费用的钱去请律师，拿这个律师就会用几分钟时间帮你搞定。。。因为你从一开始就做错了！！你的案子不是这样处理的！
绿茶 发表于 2009-2-10 21:39

那你是觉得应该怎样处理呢?
请说说为甚么你说我处理方法错无了。

回tutumao:

这也是我之前所说的.你应该找谁CLAIM COMPENSATION. 房东有没有明确或间接的行为(ACTION)导致你汽车的损坏? 如果房东并没有做任何导致你财产受损失的行为, 而是因为THIRD PARTY (BUILDER)的过失行为引发的DAMAGE, 你是没有理由向OWNER CLAIM DAMAGE. 与此同时, OWNER也是受害者,因为BUILDER 的低质量施工同样也造成了OWNER财产的损坏. CTTT只能做调停,因为事关三方,调停结果不会很理想,如果要寻求法律途径解决问题,只有上LOCAL COURT. 如果律师费超过了喷漆费,建议还是私下了结.

LAND LAW里有一个很著名的CASE,具体是谁和谁,几几年的CASE我记不住了.大概的故事是:
租客A租房东B的房子, 在合同有效期里, A发现厨房一POWER POINT接孔工作不理想, 于是通知房东B修理. B为了省钱,使用了没有电工执照的邻居C修理了POWER POINT, 在后来的某一天里, A在正常使用微波炉的时候,发生了短路(当时A在卫生间洗澡),并引起了火灾. 最后法院结论: A可以向B CLAIM DAMAGE,因为B的间接不当行为造成了A的损失.

那你是觉得应该怎样处理呢?
请说说为甚么你说我处理方法错无了。
tutumao 发表于 2009-2-10 22:31

你的情况有二：
一：你的车买了全保险，你就应该向你的车保险公司去Claim车的Damage,接着你的保险公司会问你要一个Insurance number of Landlord Public Liability和你房东以及中介的详细资料，包括出具你得lease。。。你的任务就是向房东或中介索要那个书面的insurance number交给你的保险公司，然后你就可以拿着你保险公司给你的Claim number去修车就可以了，费用你就不用管了。。。如果你的房东无法提供那个Insurance number（必须书面告知你没有保险号码），那么，你的车保险公司的律师会让你的房东把修车费支付掉。
原因：每个房东必须根据法律要上保险，对因为房子的原因而造成租客人身及财产的伤害进行保险，如果房东因为省钱而没有上保，那你的房东就违反了房屋出租条例，那因此发生任何事就是房东倒霉。。。如果上了保，房东其实就给你这个保险号码就可以了。。你跟房东或中介的矛盾根本就无需发生。。。如果因为新房子在warranty期间，那保险公司会找builder来买单的。。。跟房东和中介也没关系。（插一段：是我的亲身经历，我以前租的也是新房，刚造好1个月，我的车库门口有一块大石头，明先是Builder留下的，我的车前车身擦到了，我向我的车保险公司NRMA报告了这个Damage，NRMA让我向中介拿了那个Landlord Public Liability的保险号码，中介当天就给我传过来了，我马上传给了NRMA，他们当场就给了我一个Claim number，我去把车重新喷漆了，一分钱没付。后来我跟中介见面聊起此事，中介告诉了我房东有这样一个保险，而且房子还在Warranty期间，所以一点儿关系也没有。）

二：如果你的车没有上全保险，那就要看你的车保险公司了，如果你的保险公司不愿意in charge，那你只有自己去走全部的法律程序。。现说明，你肯定有理，但你肯定走不完这样的法律程序。。只有靠律师，但律师的费用可能超过修车费用。。。你就自己看着办了！你可能只有连唬带骗地去跟房东私了，如果房东没有买保险的话。如果你的房东买了保险了，那你就麻烦了，你要跟房东的保险公司去打交道了。。一般你不是对手，虽然你有理！你会很乱，而且在精疲力尽的情况下什么都没得到你应该得的。

综上所述。。你能明白吗？ 虽然看似很乱，但你只要抓住一点，就是你房东的那个Landlord Public Liability的保险。。。你无需根房东或者中介去打过多的交道。。。甚至联系到什么builder和什么新房Warranty的问题。。。这些都不是你所要关心的，当然你私地下了解清楚不是件坏事，但在处理事情的步骤上跟你没关系。。所以，你自己要上法庭的话（虽然我也没搞清楚你要上什么法庭），那我告诉你，你一定输，或者说你什么都得不到，因为这里牵涉到很多，不是你自己所能够走完的。。最复杂的事，你要抓住最重要最致命的咬住，不要关起他的，对你而言就简单很多，也容易成功！

9# 绿茶

我看懂了。太谢谢你们的解说了。
我的问题是Landlord的代表agency根本不想配合。我感觉上是Landlord可能为了省钱，而没有购买owners liability insurance.

我的车有comprehensive insurance, but that means I will have to pay for access fee (claim or not claimable) I will lose my bonus. 所以我没有准备自己扛下这种损失， 因为Landlord根本不想给我他的insurance号儿。