推動地産市場發展的三大動力（6）

推動地産市場發展的三大動力（6）

2008年7月

墨爾本七月第一周的房屋上市拍賣數量爲415個，拍賣成交率為57%，拍賣中位價格為45.5萬元。新聞網News7月11日載文《Find the best property investment suburbs》,對澳洲各首府城市的出租回報率做了對比排名。全國出租回報率最高的城區是悉尼的Darlington，為8.6%。悉尼和堪培拉都有至少5個城區的出租回報率超過6%，因此悉尼和堪培拉的出租回報率分別位居第一和第二名。對于墨爾本來說，研究報告列出了4個地區，即Melbourne（City）,出租回報率6.2%； Carlton 5.9%，Southbank 5.9%， South Melbourne 5.8%。這些地區的物業大都屬于多層公寓，本身物業價格不高，而租金較高，所以出租回報率較高。租客也多爲學生和年輕單身白領。在前一時期房地産市場增長幅度較快時，租金增長速度相對落後，所以出租回報率不高。但是今年以來房地産市場增長走緩，租金增長却較快，因此回報率明顯提高了。對這一文章我們需要提醒的是，出租回報率高，幷不代表投資總回報率高，因爲地産投資更重要的是看資本增值的回報率(以下接上期)。澳洲澳宝网络(AOBO) q(M2l${2i9Gj&T(zI

有的客戶詢問，我們前5期提到的推動地産市場發展的三個動力到底哪一個更重要呢？如果說人口密度大當然是墨爾本內城區，公寓的出租回報率也高；但是另一方面，這些地區的土地占有率即Land-to-asset ratio又明顯低得多。而在二、三十公里以外的郊區，物業基本都是土地占有率很大的House,但是地區的人口密度相對較小，House的出租回報率也相對較低。其實無論是土地占有率還是人口密度，最終還都要取决于市場的供求關係。這一供求關係的關鍵是需求方的資金實力。無論是銀行貸款鬆動還是政府津貼提高，都會有利于需求方的資金利用。從自住物業市場的長遠需求來說，一個地區的市場需求群體在資金占有方面若屬于强勢群體，市場價格就會持續穩定增長。反之如果在資金占有方面屬于弱勢群體，這一地區市場價格的上升發展就往往會受到制約。而從投資需求來說，主要看出租回報和增值回報。而增值回報又要重要得多。舉一個例子，一個位于10公里範圍以內近郊區的土地面積較小的Unit,其增值回報潜力更可能會高于位于20公里以外遠郊區的土地面積較大的House。因此爲了尋求最大的增值回報，投資者應當在人口密度與土地占有率這兩個地産因素中尋求一個更合理的平衡點。澳洲澳宝网络(AOBO) %l[8?~$Y